raporty i opinie o rynku

Na ile metrów kwadratowych mieszkania stać Polaka?

Stabilne ceny mieszkań i rosnące pensje robią swoje. Polaków stać z zarobków na kupno większej powierzchni mieszkania. Jedna średnia pensja wystarcza na 0,8 mkw. Choć wydaje się to niewiele, jeszcze 10 lat temu mogliśmy sobie pozwolić tylko na 0,5 metra.

Z ostatniego raportu NBP wynika, że obecnie stać nas na zdecydowanie więcej „własnego M”. W 2007 roku statystyczny Polak za jedną średnią pensję w sektorze przedsiębiorstw mógł kupić pół metra kwadratowego. Obecnie jest to 0,84 mkw. Tyle wynosi średnia z 7 największych rynków: Warszawy, Wrocławia, Łodzi, Krakowa, Poznania, Gdańska i Gdyni.

W najlepszej sytuacji są klienci w Łodzi, gdzie za przeciętną pensję mogą kupić już metr kwadratowy mieszkania. Tu zresztą są one najtańsze spośród wszystkich wyżej wymienionych miast. Na rynku pierwotnym przeciętne ceny w I kw. 2016 wynosiły 4700 zł, a na wtórnym tylko 3300 zł/ mkw.

Na drugim miejscu pod względem możliwości nabywczych plasuje się obecnie Gdynia i Gdańsk, gdzie można kupić odpowiednio 0,95 i 0,9 mkw. W Poznaniu klient kupi z jednej pensji 0,8 metra kwadratowego, we Wrocławiu ok. 0,78, w Warszawie i Krakowie – nieco ponad 0,7 mkw. Największy skok w zakresie możliwości zakupowych dokonał się w Krakowie. Wynosi on blisko 100 proc. W roku 2007 za przeciętną pensję klient w stolicy Małopolski mógł kupić nieco ponad 0,35 mkw. mieszkania.

Choć dane, zaprezentowane przez NBP brzmią bardzo pozytywnie, nie do końca wiadomo, czy wynikają one z rosnących pensji, czy też faktu, że przez 10 lat mieszkania mocno potaniały. Od okresu górki cenowej w 2007 roku przecena w niektórych segmentach sięgnęła około 30 – 40 proc.

Ci, którzy mają kredyt do spłacenia, zaciągnięty w latach wysokich cen, nie mają powodu do zadowolenia. Ich mieszkania są obecnie z reguły mniej warte niż kredyt pozostały do spłaty. I nie chodzi tu wyłącznie o frankowiczów, ale również o kredytobiorców w złotówkach, którzy zaciągali zobowiązanie na 100 czy nawet 110 proc. wartości nieruchomości, na bardzo długie okresy - możliwe było wzięcie kredytu nawet na 50 lat. Do dziś ludzie ci spłacają głównie odsetki.

Obecni kupujący lepiej zarabiają a i mieszkania są tańsze, ale przecież i tak z reguły kupujemy mieszkania na kredyt.

I tu już dobrych informacji brak. O ile dostępność mieszkań rośnie, o tyle dostępność kredytów maleje. Co prawda w 2015 r. zdolność kredytowa Polaków wzrosła, oczywiście za sprawą historycznie niskich stóp procentowych, to jednocześnie cały czas nasila się restrykcyjna polityka kredytowa banków.

Pokazuje to wykres II. Czerwona linia podpisana jako ZKPK obrazuje zakamuflowany indeks zmian polityki kredytowej banków. Wartość spadające oznaczają zaostrzenie polityki kredytowej. Druga krzywa to zdolność kredytowa Polaków, podana jako krotność miesięcznego wynagrodzenia. Jak widzimy – choć rośnie ona od 2012 roku, to równolegle banki zaostrzają reguły gry odnośnie kredytów.

Pod koniec minionego roku większość banków wyraźnie podniosła marże, do tego wzrósł minimalny wymagany wkład własny, banki też restrykcyjnie przyglądają się wskaźnikowi DTI (debt to income), czyli relacji długu, wysokości raty do przychodów. Z ankiet przeprowadzonych wśród banków, wynika, że kurs na zaostrzenie restrykcyjnej polityki kredytowej, zostanie utrzymany.

Efekt? Już teraz szacunki dla modelowej, trzyosobowej rodziny, żyjącej w dużym mieście, wskazują na spadek zdolności kredytowej rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Trzyosobowa rodzina z dzieckiem i dochodach netto na poziomie 5 tys. zł może obecnie zadłużyć się na około 70 tys. zł mniej – z 450 tys. rok temu, do około 360 - 370 tys. obecnie.

Dlaczego koszty kredytów idą w górę? Oprócz rekomendacji S KNF przyczynił się do tego podatek bankowy i nakłady na Fundusz Wsparcia Kredytobiorców. Pieniądze w nim zgromadzone mają zapewnić bezpieczeństwo klientom innych banków na wypadek upadłości. Chodzi o 600 mln zł. Warto również dodać, że kolejnym uderzeniem w naszą zdolność kredytową, będzie kolejna podwyżka wkładu własnego – od przyszłego roku ma on wynosić minimum 20 proc. wartości nieruchomości.

 

Wykre 1 Dostępność mieszkań za średnią pensję w sektorze przedsiębiorstw – wykres NBP

Wykres 2. Dostępność kredytu (krotność średniej pensji) i indeks ZKPK, wykres NBP

 

Teresa Michniak

Dział Analiz WGN

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
USA

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Projekty domów
Projekty domów

WGN Analizy
Analizy

WGN Remonty
Remonty

Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies